Die Immobilienbewertung ist ein zentraler Bestandteil beim Kauf, Verkauf oder der Finanzierung von Immobilienbewertung, Wohnungen und Grundstücken. Sie dient dazu, den realistischen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln und schafft Transparenz für Eigentümer, Käufer, Investoren und Banken. In Deutschland spielt dabei die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) eine wichtige Rolle, da sie die gesetzlichen Grundlagen für die Wertermittlung regelt.
In diesem umfassenden Artikel erfahren Sie, welche Methoden der Immobilienbewertung es gibt, welche Faktoren den Wert beeinflussen und wie der Bewertungsprozess konkret abläuft.
Unter Immobilienbewertung versteht man die systematische Ermittlung des Verkehrswerts (Marktwerts) einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Der Verkehrswert ist laut Gesetz der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr bei einem Verkauf erzielt werden könnte.
Die Bewertung wird häufig benötigt für:
Eine professionelle Bewertung sorgt dafür, dass weder ein zu hoher noch ein zu niedriger Preis angesetzt wird.
In Deutschland kommen hauptsächlich drei anerkannte Verfahren zur Anwendung. Welche Methode genutzt wird, hängt von Art und Nutzung der Immobilie ab.
Das Vergleichswertverfahren wird häufig bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern eingesetzt. Hierbei wird der Wert anhand von tatsächlich erzielten Verkaufspreisen vergleichbarer Immobilien in ähnlicher Lage ermittelt.
Vorteile:
Voraussetzung ist jedoch, dass ausreichend Vergleichsdaten vorhanden sind.
Dieses Verfahren wird überwiegend bei vermieteten Immobilien wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeobjekten angewendet. Hier steht der zu erwartende Ertrag im Mittelpunkt.
Berechnungsgrundlage:
Der Immobilienwert ergibt sich aus dem nachhaltig erzielbaren Ertrag. Für Investoren ist dieses Verfahren besonders relevant.
Das Sachwertverfahren kommt häufig bei selbstgenutzten Immobilien zum Einsatz, wenn keine Vergleichswerte vorliegen.
Hierbei werden berechnet:
Das Verfahren orientiert sich stärker an den Baukosten als am Marktgeschehen.
Der Wert einer Immobilie hängt von zahlreichen Kriterien ab. Die wichtigsten Einflussfaktoren sind:
Die Lage ist einer der entscheidendsten Faktoren. Dabei unterscheidet man zwischen:
Eine Immobilie in einer wirtschaftlich starken Region erzielt in der Regel höhere Preise.
Der bauliche Zustand spielt eine zentrale Rolle. Modernisierte Immobilien mit guter Energieeffizienz sind deutlich wertstabiler als sanierungsbedürftige Objekte.
Wichtige Aspekte:
Wohnfläche, Grundstücksgröße und eine funktionale Raumaufteilung beeinflussen die Nachfrage erheblich. Offene Grundrisse und moderne Wohnkonzepte sind besonders gefragt.
Eine hochwertige Ausstattung steigert den Marktwert. Dazu zählen:
Angebot und Nachfrage bestimmen den Preis. In Ballungsgebieten mit hoher Nachfrage steigen die Immobilienpreise häufig schneller als in ländlichen Regionen.
Eine qualifizierte Bewertung erfolgt in mehreren Schritten:
Ein Sachverständiger verschafft sich vor Ort einen Überblick über Zustand, Ausstattung und Besonderheiten der Immobilie.
Wichtige Unterlagen sind unter anderem:
Es werden aktuelle Vergleichspreise sowie regionale Marktdaten analysiert.
Je nach Objektart wird eines der anerkannten Verfahren angewendet.
Das Ergebnis wird in einem ausführlichen Gutachten dokumentiert. Dieses enthält:
Ein Kurzgutachten ist kostengünstiger und bietet eine kompakte Wertermittlung, eignet sich jedoch nicht für gerichtliche Zwecke.
Ein Vollgutachten ist umfangreicher, rechtssicher und wird beispielsweise bei Erbschaftsstreitigkeiten oder Scheidungen benötigt.
Die Kosten hängen vom Umfang und der Art des Gutachtens ab.
Richtwerte:
Bei einfachen Marktpreiseinschätzungen durch Makler entstehen häufig keine direkten Kosten, allerdings erfolgt diese Bewertung meist mit Verkaufsabsicht.
Online-Bewertungen bieten eine schnelle und kostenlose erste Einschätzung. Sie basieren auf Algorithmen und Vergleichsdatenbanken.
Vorteile:
Nachteile:
Für eine grobe Orientierung sind sie hilfreich, ersetzen jedoch kein professionelles Gutachten.
Ein zu hoch angesetzter Preis führt oft zu langen Verkaufszeiten und Preisnachlässen. Ein zu niedriger Preis bedeutet finanzielle Verluste für den Eigentümer.
Eine sachgerechte Bewertung:
Hier dient die Bewertung zur Berechnung der Erbschaftsteuer.
Der Verkehrswert ist Grundlage für den Zugewinnausgleich.
Banken verlangen eine eigene Bewertung zur Absicherung des Darlehens.
Die Immobilienbewertung ist ein komplexer, aber unverzichtbarer Prozess im Immobilienmarkt. Ob beim Verkauf, bei der Finanzierung oder in rechtlichen Angelegenheiten – eine fundierte Wertermittlung schafft Klar